부동산·전월세 · 전월세 갱신 5% 상한 계산기

보증금 5천·월세 100만원 집, 보증금만 2천 올리자는 제안은 5%를 넘는다

작성 2026-10-21

계약 만료 몇 달 전, 집주인이 "보증금만 2천만원 올리자"고 연락해 왔습니다. 월세는 그대로라 별것 아닌 것 같지만, 계약갱신청구권으로 갱신한다면 이 제안은 상한을 넘습니다. 전월세 갱신 5% 상한 계산기로 확인해 봤습니다.

전세와 월세만 있을 때는 단순하다

주택임대차보호법 제7조는 증액을 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%로 제한합니다.

섞어 올리면 환산해서 비교한다

보증금과 월세가 함께 있는 집은 월세를 보증금으로 바꾼 환산보증금 전체가 5% 이내인지 봅니다. 환산에 쓰는 전환율은 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값이라, 기준금리 2.5%면 4.5%입니다.

1. 지금 환산보증금 = 5,000만 + 100만 × 12 ÷ 4.5% = 3억 1,666만 6,667원
2. 상한 = 3억 1,666만 6,667원 × 1.05 = 3억 3,250만원
3. 제시안(보증금 7,000만·월세 100만) 환산 = 3억 3,666만 6,667원
4. 증가율 = **6.32%**로 상한 초과

보증금 7,000만원을 받아들인다면 월세를 984,375원 이하로 내려야 5% 안에 들어옵니다. 반대로 월세를 그대로 두면 보증금은 5,250만원까지입니다.

상한이 적용되지 않는 경우

• 신규 계약: 다른 집으로 이사하거나 기존 계약이 끝나고 새로 계약하면 상한이 없습니다.
• 합의 재계약: 갱신청구권을 쓰지 않고 서로 합의해 새 계약서를 쓰면 상한 다툼이 어려워집니다. 갱신을 원한다면 만료 6개월~2개월 전에 갱신청구권을 쓰겠다고 문자 등 기록이 남는 방법으로 알리세요.
• 이미 쓴 경우: 갱신청구권은 한 번, 2년입니다.

시·도 조례로 상한을 5%보다 낮게 정한 곳이 있을 수 있으니 계산기의 상한 칸을 지역 기준으로 바꾸세요. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 전세를 월세로 바꾸는 계산은 전월세 전환 계산기에서 할 수 있습니다.