갱신할 때 5%까지, 정확히 얼마인가.

5%는 무엇의 5%인가

주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금 증액을 약정한 금액의 20분의 1로 제한합니다. 전세 3억원이면 3억 1,500만원, 월세 100만원이면 105만원이 최대입니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 보통 월세를 전환율로 보증금으로 바꾼 ‘환산보증금’ 전체가 5% 이내인지 봅니다. 예를 들어 보증금 5,000만원·월세 100만원(전환율 4.5%) 집에서 보증금만 7,000만원으로 올리자고 하면 환산 기준으로 6.3% 올라 상한을 넘습니다.

언제 적용되고 언제 안 되나

상한은 계약 기간 중 증액 청구와 계약갱신청구권 행사로 갱신할 때 적용됩니다. 갱신청구권은 한 번, 2년 쓸 수 있고 만료 6개월~2개월 전에 통지해야 합니다. 서로 합의해 새로 계약서를 쓰는 재계약이나 다른 집으로 옮기는 신규 계약에는 5% 상한이 없습니다. 이미 증액한 날부터 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 시·도 조례로 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있으니 지역 조례를 확인하고 상한 칸을 바꾸세요.

전환율은 왜 기준금리 + 2%p인가

보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 비율의 상한이 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 값입니다(같은 법 제7조의2). 이 계산기는 그 상한 전환율로 월세를 보증금으로 환산합니다. 전환율이 낮을수록 월세 1만원이 큰 보증금으로 환산되므로, 월세를 올리는 제시안은 상한에 더 빨리 닿습니다.

근거: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구), 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환 시 산정률 제한), 시행령 제8조·제9조. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.